Investir à Bali : Informations générales

Investir à Bali : du rêve à la réalirté ?

Avec plus de 7 ans d’expériences opérationnelles sur Bali tout en restant basé en France, Bali Premium a su garder une philosophie lui permettant d’orienter les visiteurs de son site vers de vrais professionnels.

Investir à Bali peut être un vrai casse-tête et il est plus que nécessaire de prêter une attention particulière à cette démarche. 
Notre analyse de marché nous a permis de constater qu’il était important de privilégier les qualités professionnelles des personnes évoluant sur ce marché plutôt que l’empathie de certains individus animés par de l’opportunisme peu scrupuleux et n’apportant aucune valeur ajoutée malgré un discours bien rodé.
Nous allons développer les différentes rubriques d’investir à Bali afin de vous aider à entrer en contact avec divers interlocuteurs et vous permettre ainsi de forger au mieux votre jugement.

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Si votre démarche a un but purement défiscalisant, ne tombez pas dans la logique des pièges inhérents aux dispositifs que l’on retrouve en France ( Robien, Scellier, …).
Un investissement à Bali peut être un bon projet mais cela nécessite une réelle étude car il ne s’agira pas d’une formalité légère…

Nous vous laissons découvrir nos différentes sections dans l’espoir que vos objectifs se réalisent au mieux.
Contrairement aux pays occidentaux, où l’achat d’une propriété est un acte relativement simple, le processus en Indonésie peut être assez complexe pour les personnes qui ont peu ou pas de connaissances du marché local.

Cette présentation a pour objectif d’apporter les grandes généralités sur les démarches à suivre lorsque l’on souhaite acquérir un bien sur l’île de Bali. Pour plus de détail dans le processus, Il est clairement conseillé de se rapprocher d’experts confirmés pour entreprendre un acte d’investissement. Les prestataires présentés sur le site ont acquis une réputation solide acquise sur de nombreuses opérations immobilières pour le compte d’investisseurs étrangers porteurs de projets d’envergure. 
De nombreux acteurs locaux se présentent comme des experts mais, en réalité, ils n’offrent pas d’accompagnement en adéquation avec les attentes des investisseurs. Ne perdez pas de vue que ce métier n’est localement, quasiment pas réglementé comme en Europe et en France en particulier.

Investir à Bali requiert une maîtrise des process à suivre dans les domaines juridiques, financiers et fiscaux.

Avant d’entrer plus au cœur de ce sujet, vous devez savoir que la loi indonésienne interdit formellement qu’un étranger soit propriétaire d’un terrain sur l’archipel. Seuls les indonésiens ont la faculté d’avoir, juridiquement,  un titre de propriété (Hak Milik).

Les statuts juridiques

Il existe deux grands types de statut de jouissance d’un bien immobilier et foncier sur l’Indonésie :

investir à bali

1.    Freehold (quasi statut de propriétaire)

Il s’agit de l’acquisition d’un bien avec adossement à un prête-nom local appelé Nominé. Ce statut permet de jouir du titre de propriété via un certificat (Hak Pakai certificate) et cela  sans durée déterminée. Le point fondamental de ce montage est l’acte juridique protégeant l’investisseur financier par rapport au Nomine. Pour être concret, cette protection peut s’opérer dans une logique de nantissement ou d’hypothèque.

2.    Statut Leasehold (équivalent d’un bail de location prépayé valide sur un laps de temps déterminé).

Ce contrat est passé directement entre la personne de nationalité étrangère et le propriétaire indonésien, détenteur du titre de propriété (Hak Milik).
Le statut de Leasehold était particulièrement apprécié il y a encore dix ans. Il l’est moins aujourd’hui.

Lors de la conclusion d’un Leasehold, il est, bien sûr, impératif de bien lire le contrat  car il faut prendre en considération les extensions de bail. La plupart des baux sont fixés à 25 ans. 
Si, par exemple, l’acheteur est  intéressé par une propriété dont le bail a commencé six années auparavant, il ne restera plus que dix neuf  ans de jouissance si le bail est d’une durée de vingt cinq ans sans renouvellement. Il faut donc impérativement vérifier, lors d’un achat que la nouveau propriétaire puisse bénéficier du bail pendant au moins 2O ans  de façon à en profiter quelques années et  pouvoir, ensuite,  la revendre sans perdre trop de valeur.

Les reconductions.
Il existe  des reconductions de bail mais il faut être très prudent sur leur véritable efficacité. Parfois, elles ne peuvent être activées qu’avec l’accord du  propriétaire de la terre et cela peut entraîner des désaccords, sauf si elles ont été clairement définies dés le départ dans le contrat.

Un autre problème avec les reconductions est que beaucoup de contrats ne sont pas clairs sur le prix de leur mise en place.  Le détenteur d’un bail peut se retrouver face à un propriétaire exigeant un certain prix et en cas de  refus, il fera une demande de restitution.

La meilleure façon de préserver les intérêts de l’investisseur, c’est de mentionner très clairement dans le bail la possibilité de renouvellement et les conditions légales qui y sont rattachées. Ces dernières doivent bien évidemment défendre le plus possible la position de l’investisseur, d’autant plus si l’investisseur ambitionne d’investir fortement sur cette propriété. Il est particulièrement déconseillé d’embellir la propriété à l’approche du terme du bail.

Si vous devez choisir entre les deux méthodes «  Freehold » ou « Leasehold » », vous devez dans les deux cas regarder l’impact que ces deux méthodes sur un plan financier.
Les biens en leasehold sont par définition moins chers mais leur usage est limité dans le temps. Le leasehold peut être intéressant dans la configuration d’un bien jouissant d’un emplacement exceptionnel. Si l’habitation et ses facilités sont à l’image de la localisation, l’investisseur pourra espérer un retour sur investissement rapide du fait d’un taux d’occupation élevé et d’un rendement locatif excellent.

3.    Un nouveau statut intermédiaire dédié aux investisseurs étrangers (Hak Pakai Title).

Il y a maintenant quelques années, les pouvoirs publics indonésiens ont souhaité proposer un montage juridique dédié aux investisseurs étrangers. 
C’est un titre de jouissance reconnu par le droit indonésien. Sa validité est d’une durée de 100 ans par tranches de 25 années prépayées à la signature de l’acte. Ce statut protège clairement les intérêts de l’investisseur étranger.

L’intervention de juristes dans la transaction.
Toute transaction doit être passée par notaire. Les notaires indonésiens n’ont aucun rôle de protection  vis à vis des intérêts des investisseurs. C’est uniquement une chambre d’enregistrement.
Il est donc particulièrement conseillé de faire appel à un juriste qualifié afin de préserver vos intérêts. Ce dernier validera tous les points de façon à éviter toutes mauvaises surprises.
Afin de sécuriser l’ensemble du projet, l’investisseur devra provisionner une somme équivalente à environ 6% de son budget global.

Ces honoraires se décomposent de la manière suivante :
Honoraire d’un juriste : 2.5%
Honoraire du notaire : 1% à 1.5%
Coûts d’enregistrement : 1%
Coûts administratifs divers : 1%